[하루 분석] 곧 있으면 부동산 PF가 터진다는데 그게 뭐죠? (브릿지론, 만기연장, 본PF 등)

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入力言語を確認してください。「満期延長だけでもう3回目」···不良PF「酸素呼吸器」を外す-マネートゥデイ[MTリポート]164兆ウォンPF、構造調整始まる①満期が短くなるブリッジローン、来年上半期「峠」不動産景気低迷と高金利長期化の中で160兆ウォンを越える不動産PF(プロジェクトファイナンス)不良憂慮が大きくなっている。 これまで満期延長を中心に消極的な対応をしてきた金融当局も「玉石選び」に転じた。 PF構造調整は金融会社の構造調整まで伴う。 不良が一気に爆発する······news.mt.co.kr(요약) 160조원이 넘는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실이 심화됐다. 그동안 만기 연장을 중심으로 소극적 대응을 해온 금융당국도 ‘옥석 가리기’로 돌아선다. PF 구조조정은 금융사 구조조정까지 동반한다. 부지 매입 단계에서 나온 브릿지론의 만기 연장 주기가 6개월 이상에서 3개월 이하로 짧아지는 추세다. 내년부터는 본 PF 전환에 실패한 사업장이 경공매를 통해 대거 정리될 전망출처 | unsplash곳곳의 부동산 시장이 어렵다는 와중에 PF 관련 기사도 많다. 지난 ‘새마을금고발 금융위기’ 포스팅을 보면 PF에 대해 궁금해하는 분들이 많을 것으로 보인다. 위기의 진원지로 불리는 개발사업(PF)에 대한 이해를 높이면 현 시장에 대한 이해도가 높아질 수밖에 없다. 이번 기사에서도 ‘브릿지론’, ‘만기연장’, ‘본PF’ 등 어려운 용어가 있다. 그래서 이에 대해서도 간단히 설명해 보겠다.- 새마을금고발 금융위기가 가능한 이유(+후순위 세입자 등장)-노량진 1구역 재개발도 무산되면 살아남을 사업장이 있을까?<부동산 개발사업 추진일정>출처 | 치얍헤어<부동산 개발 사업비 조달 구조>출처 | 치얍헤어1. PFV설립을 우선하고 땅을 먼저 구입한다.주택을 살 때처럼 계약금을 먼저 친다.당연히 계약금을 치르다. 전에 이것 저것 다 검토한다.우리가 투자를 검토하는 것이다.다만 좀 더 규모가 커지고 검토하는 것이 많이 될 뿐이다.계약금은 시행사, 자산 관리 회사 등 이 사업을 통해서 이익을 얻을 수 있는 주체가 지급한다.한가지 일이 바로 PFV이다.Project Financing Vehicle의 준말로 말 그래도 Vehicle이다.규모가 작으면 그냥 시행사(사업주)이 혼자 PF를 내도 좋다.PFV는 시공 회사뿐 아니라 개발 사업에 필요한 자금 조달 주체가 다수여서, 필요한 껍질이다.새마을 금고처럼 큰 금액의 주인, 세세한 금액의 주인, 시공사, 자산 관리 회사 등의 자금을 모아 두어이다.2. 인허가 PFV에 인허가를 받는다.인허가를 받는 동안 브리지론을 일으키고 중도금을 납부한다.이 때 대출을 브리지론이라고 부른다.보통 PF보다 금리가 높다 기간이 짧다.왜냐구?당연히 위험하니까.착공 전까지 사용하는 대출이다.착공을 위한 실시 설계, 시공자 선정 및 공사 청부 계약, 건축 계획 등이 모두 완료해야 한다.요즘은 공사비 급증으로 시공사와 합의점을 찾기 어렵고, 매수 심리의 감소로 분양성이 줄었다.어서 높은 브리지론을 봉 PF로 잘라야 한다.안 되면 미리 입력한 자본금이 녹아 내린다.그러는가?브리지론의 태양 성주에 좀 더 연장해서 달라고 한다.이것이 만기 연장이다.만기 연장하는 사업장의 대부분은 이미 자본금이 녹아 내렸다고 봐야 한다.또는 새로운 브리지론을 다시 받기도 한다.이 경우 역시 높은 금리에 자본금이 계속 녹는다.자본금이 부족하면 추가 자본금을 수혈하기도 한다.자본금이 늘어나면 결국 사업성이 낮아진다.이렇게 악순환이 시작된다.3. 착공 착공을 위하여 토지비의 잔금까지 납부하고 소유권 이전 등기를 하다.브리지론에서는 토지비의 잔금까지 낼 수 없다.공사비를 산정한 “사업 계획”을 근거로 PF대출을 받아야만 가능하다.보통의 경우 기타 비용(금융/보험 등)까지 내려면 착공 후 받는 분양 대금의 일부까지 끌어내야 한다.PF대출은 공사비 기준으로 일정 비중을 받지만 이를 LTC(Lona To Cost)라고 부른다.(cf. LTV)4. 분양 확실히 분양해야 한다.여기서부터는 모두 잘 알고 있을 것이다.다만 우리가 치른 분양금으로 다른 건설 비용까지 충당한다는 사실까지 알아야 한다.너무 짧아서 덧붙여서, 분양은 최신의 금융이다.미래의 실물 자산의 소유권을 팔것이기 때문이다.보통 신용 시스템이 없으면 불가능한 거래다.5. 준공 및 청산 분양도 매진되면서 준공을 마치면 이익이 남는다.그리고 PF대출을 담보 대출로 바꾼다.이를 Refinancing또는 대 고리.줄여서 빤다고도 한다.뵤루다쥬루…!)이 담보 대출로 우리가 잘 아는 LTV(Loan To Value)이란 용어를 쓴다.담보 가치를 평가할 금액의 일정 비율만 대출.당연히 담보 대출이 PF대출 금리보다 싸서 바꾼다.왜 쌀까?이미 한 안전한 건물이다.