신중한 부분이 있어 블로그에 기록할까 말까 고민하다가 늦어지기 전에 기록해본다.얼마 전 지방 아파트 전세 물건 소유권 이전을 완료했다. 많이 가르쳐준 친구였어… ●취득세는 생각보다 큰 장애물
지난해 정부가 제1분기 중에 다주택자 취득세를 12%에서 6%로 낮출 것이라고 발표했지만, 실은 아직 시행 전이다.인수 의향을 밝힌 것은 매수인까지 3명이었으나 공교롭게도 각각 1)이미 취득세가 6% 떨어졌다고 생각한 다주택자(2)취득세 12%를 내고 사려는 다주택자(3)무주택자 명의 남은 사람이었다.그리고 이들이 생각하는 가치 판단은 놀랄 만큼 비슷했다.가장의 사람은 인수 가격 n억을 제시하고 나는 생각보다 큰 손절 폭에 시달리고(부동산을 보면 0.1억원으로 표기되는 천만원의 가치가 0.1 같지만 막상 손절하려면 우리의 월급은 0.0x인 것을 깨닫는다.)아예 인수 가격을 받아들이기로 했다.그러나 가장의 사람은 취득세 인하가 시행되지 않았다는 것을 구청에서 듣게 되었고, 거래는 파기됐다.2번 사람은 취득세가 12%인 점을 인식하고 있으며, 놀랍게도 그가 제시한 금액은 정확히 n억-n억(6%였다. 가장의 사람에 비해서 본인이 더 내야 한다 취득 세분만 제외한 금액을 제시한 것이다.3번 사람은 취득세를 1%만 내면 되는 무주택자 명의로 찾아오고 있어, n억+n억*5%분의 가격을 제시했다. 역시 본인이 적게 내취득 세분을 더 지불 의향이 있었던 것이다.사실 n억+n억*5%의 액수라고 해도 나에게는 손절매 해서는 있지만 이 글을 쓰면서 다시 한번 생각해도 지금 내가 이 집을 얼마에 사냐고 물어본다면 사지 않을 거. 그래서 판. 내가 판 금액도 충분히 싼 절대 가격이며 만약 지금도 매수 시점의 나처럼 KB부동산시 계열 엑셀 파일에서 보면서 톱 다운으로 투자처를 살펴보면 이 정도면 싸다고 생각한 가격이다.그러나 아직 초보 투자가이지만 지금은 투자가 엑셀 놀이가 아니라는 사실을 알고 있으므로 사지 않는 모양이다.다시 본론에서 불과 3명의 인수 대기자로 만났을 뿐이지만 잠재 인수자의 생각 적정 가격은 생각보다 닮았고, 그것이 시장 가격이라는 것을 느꼈다.그리고 취득세 중과는 그렇지 않아도 판매자와 구매자가 생각하는 적정 가격 차이가 벌어진 최근 12%만 판매-매수 호가를 확대하는 역할을 하는 것을 뼈저리게 느꼈다.저와 다른 생각을 가진 분이 계셔서 제가 집을 팔 수 있었는데, 저는 서울의 대부분이 비 규제 지역이 된 상황에서 지방에 훈풍이 불기 위해서는 취득세 완화, 적어도 적극 투자층인 법인세 취득세 완화 조치를 취해야 한다고 생각한다.또한 법인의 경우 종합 부동산세 완화 없이 취득세의 완화만 되면 그냥 천하 제일 단타 대회가 아닐까? 법무사와 부동산 매매 계약서를 작성한 에피소드
확실히 부동산을 통해서 손님들이 보인 것에 왠지 법무사를 통해서 매매 계약서를 작성하게 됐다.다른 지역과 마찬가지로 내가 판 지역도 역 전세를 맞이했지만 전세를 낀 물건을 중개하고 임차인이 전세 만기에 피해를 받지 않을까 걱정스럽다는 이유였다.손님을 잇대어 준 부동산 소장은 제가 매물을 내놓을 때부터 전세를 중개하고 싶지 않자 천진 난만하게 시든 편이다.너무도 거래가 적어 넘기고 보기로 결심했지만 다음 날 내가 중개 수수료를 몇분 받아 나중에 지치는 일도 있는데 안 한다고 생각한 듯했다.판매자의 구매자 두 사람이 사법사가 되고 계약서를 쓰고는 안 되냐고 말하기(우여곡절 끝) 그렇다.이번 알 바가 많지만 그 중 하나는 임대차 계약 만기 전에 집을 매매할 경우 임차인이 집주인 변경에 반대한다면 이전 주인에게 전세금 반환을 요청할 수 있다는.그 때문에 부동산을 끼고 매매 하더라도 직접 거래를 해도 전세에서 매매하기 위해서는 임차인에게 집을 팔것을 고지하고 임차인들이 동의했다는 증거(휴대폰 메일의 답장, 녹취록 등)을 남겨둬야 한다.임차인에게 연락하고 집을 팔고 새로운 매수인에게 집을 잘 보이고 달라고 양해의 말을 전했다.법무사는 부동산과 달리 계약 조건에 대한 거래는 하지 않아 부동산을 통해서 매수인의 연락처를 받아 직접 연락하고 계약 조건(가격, 잔금일)을 조정하며 과거 부동산을 끼고 매매 거래를 했을 때 부동산이 보낸 문자 양식대로 휴대 메일을 보냈다. 00아파트 000동 000호 계약 조건입니다.매매 가격금 몇 억 수천 만원(000,000,000원)계약금 수천만 원(00,000,000원)현 임대차 계약 승계 조건으로 계약한 후 임대차 계약 만기 시 임차 보증금 반환 의무는 매수인에게 있다.현 세입 보증금:김 몇 억 수천 만원(000,000,000원)매수인 000이 매도자 000계좌(은행 000-0000-000)에 계약금의 일부 수백만원을 입금하면 본 계약은 성립한다.
뭐 대충 이렇게 보낸 것 같아.계약서 작성과 실거래가 신고는 법무사가 해주셨고 매도인인 저는 계약서 작성에 따른 수수료는 따로 내지 않았다. 매수인이 낸 법무사비에 대한 서비스로 계약서를 작성하는 방식이 된 것 같다.부동산을 끼고 거래할 때는 부동산이 다 알아서 해줘서 깜빡한 부분이 있었는데 바로 선수관리비와 장기수선충당금 정산이었다. 법무사를 통해 계약서를 쓰는 것은 직거래이므로 이는 매도인이 아파트 관리사무소에 연락해 취합해야 한다. 임대차계약 도중 임대인이 바뀌어도 HUG 전세보증보험 가입 가능
처음 집을 냈다고 임차인에게 연락할 때부터 집을 팔게 되면 내가 전세금 반환을 장담할 수는 없지만 지금 전세 가격이 떨어져서 전세 보증 보험에 반드시 가입하려고 두번 말씀 드린 데···잔금의 전에 혹시나 해서 다시 연락해서 전세 보증 보험에 가입했느냐고 물었더니 아직 가입 이전이라고 말씀하셨다.(ㅠ_ㅠ)사실은 빌라 왕 같은 사람들의 얼굴에 “나는 전세금을 떼먹다 나쁜 놈이다”라고 쓴 것도 아니고 저와 인연을 맺은 임차인이 피해를 받는 것도 싫고, 만일 임차인이 전세금을 떼이면 팔면서 시간이 오래 돼서도 나에게 연락이 올지도 모르니까···HUG에 직접 전화해서 임대차 계약 도중에 임대인이 바뀌어도 HUG전세 보증 보험에 가입할 수 있는지 물어봤다.임대차 계약 기간 1/2을 지나지 않은 시점인, 그 외에 전세 보증 보험 가입 요건만 되면 전세 보증 보험 가입이 가능하다는 안내를 받았다.필요한 서류는 기존의 전세 보증 보험 신청 서류에 임대인이 바뀌었음을 증명할 수 있는 서류( 새로운 임대인과 임차인 사이에서 작성한 전세 계약서 또는 새로운 임대인과 옛 임대 인간으로 작성한 매매 계약서)우리의 임차인은 계약 기간 1년이 경과하기 전이어서 인수인과 나의 매매 계약서만 지참하면 전세 보증 보험에 가입할 수 있음을 안내하고 잔금 후에 매매 계약서 사본을 보냈다.
cytonn_photography, 처출 Unsplash상승장에는 전세 레버리지 투자가 남의 돈을 무료로 빌려 투자하고 아파트 가격 상승분을 먹는 투자라고 분별없이 생각했지만 하락장이 오면 남의 돈을 공짜로 빌린 것에 대한 책임이 무겁게 느껴진다.전세를 사는 사람일수록 본인의 전세보증금을 지키기 위해 오히려 부동산을 공부해야 하지 않을까 하는 생각도 들었고… 돈은 잃었지만 여러 가지 생각하게 한, 많은 것을 가르쳐준 매도 경험이었다.